Reformas e manutenções fazem parte do ciclo de vida de qualquer obra de engenharia. Conforme a edificação percorre sua vida útil, os sistemas que a compõem – pintura, revestimento, hidrossanitário, estrutura e outros – são degradados de maneira contínua, mesmo que a edificação seja utilizada da forma correta.
Por outro lado, proprietários e usuários podem ter novas demandas estéticas e funcionais da edificação. Inclusão de rampas e banheiros acessíveis, ampliação ou redução de ambientes ou simples alteração do revestimento cerâmico são mudanças que exigem o tratamento adequado.
Assim, o artigo de hoje traz como tema a NBR 16280:2020, que normatiza como reformas devem ser acompanhadas, planejadas e executadas com o devido controle e supervisão, garantindo a segurança e eficiência dos serviços.
Requisitos das obras de reforma
Gestão da reforma
Segundo a NBR 16280:2020, os serviços de reforma devem atender a um plano formal de diretrizes.
Esse plano deve contemplar:
- preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação;
- apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou do seu entorno e sistemas comuns da edificação para a análise da incorporadora/construtora e do projetista, acompanhada dos documentos de responsabilidades técnicas em prazo legal;
- proteção aos usuários das edificações e sua vizinhança de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma;
- descrição dos processos de forma clara e objetiva, atendendo aos regulamentos exigíveis para a realização/execução das obras;
- quando aplicável, o registro e a aprovação nos órgãos competentes exigidos para o projeto e sua execução;
- previsão de recursos para o planejamento da reforma pelo interessado em realizar a reforma: materiais, técnicos, financeiros e humanos;
- garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção das edificações, após a obra.
Execução da reforma
Além da organização de diretrizes para a gestão da reforma, deve-se atentar aos requisitos de realização de reformas em edificações.
Esses requisitos devem ser apresentados no plano de reforma, elaborado por profissional habilitado, no qual deve ser apresentado a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e encaminhado ao responsável legal da edificação em comunicado formal para ciência antes do início da obra de reforma.
O plano de reforma deve atender às condições a seguir:
- atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras;
- meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a conclusão da obra;
- autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;
- apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
- escopo dos serviços a serem realizados;
- identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
- identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
- entorno da reforma: localização e implicações;
- cronograma da reforma;
- dados dos envolvidos na realização da reforma: empresas, profissionais e funcionários;
- a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente;
- planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;
- estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;
- implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.
Quanto às reformas em áreas privativas da edificação que afetem a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação, essas devem, além de atender ao exposto acima:
- ser documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início;
- Ter todos os sistemas de segurança da edificação em funcionamento ou, se necessário, implementar sistemas alternativos;
- Não obstruir, mesmo que temporária ou parcialmente, as saídas de emergência da edificação. Caso seja necessário, devem ser criadas rotas de fuga e saídas de emergências compatíveis com a NBR 9077, que devem ser implementadas antes do início da reforma;
- ao longo da execução implementar controles que validem as condições de cumprimento do cronograma presente no plano de reforma;
- Em caso de alteração do escopo da reforma, suspender a obra e ter sua documentação submetida à nova análise do profissional habilitado para posterior aprovação por parte do proprietário, possuidor ou responsável legal, permitindo a retomada da obra.
Para as áreas comuns deve-se seguir o exposto acima, sempre buscando seguir o que está disposto no plano de gestão de manutenção da edificação.
Documentação das obras de reforma
É fundamental que a obra seja realizada segundo o plano de reforma aprovado, além disso, devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis com, no mínimo:
a) identificação da obra de reforma e data;
b) estabelecer a forma de arquivamento dos registros e garantia da sua integridade pelo prazo legal;
c) documentação fornecida em atendimento aos requisitos do plano.
Responsabilidades nas obras de reforma
Além dos requisitos para realização das obras, também é importante destacar o papel dos outros agentes envolvidos nas reformas em edificações, em especial as reformas prediais.
Nas reformas prediais, é comum ocorrer conflitos entre os responsáveis legais da edificação – síndicos ou administradores, por exemplo -, os proprietários das unidades em reformas – no caso de reformas privativas – e os proprietários das outras unidades. Por isso, é importante conhecer as incumbências de cada grupo responsável.
Responsável legal da edificação
Independentemente de a reforma ocorrer nos espaços comuns ou nos espaços privativos da edificação, seu responsável legal tem determinadas obrigações.
Antes do início das obras, o responsável legal deve:
- Disponibilizar documentação do condomínio: convenção de condomínio e regimento interno;
- Exigir a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, se necessário;
- Receber a documentação e as propostas de reforma com indicação do responsável técnico habilitado;
- Autorizar entrada de materiais e pessoas contratadas – somente após o atendimento dos requisitos do plano de reforma;
- Comunicar reformas aprovadas aos demais usuários da edificação
Durante as obras de reforma: tomar as medidas necessárias para evitar riscos à edificação, ao seu entorno e aos seus usuários.
Após as obras de reforma: Receber o termo de encerramento de obras conforme o plano aprovado e o manual atualizado, cancelar as autorizações de entrada de materiais e pessoal e arquivar toda a documentação relevante.
É importante destacar que, caso a obra ocorra em espaço privativo, sua realização é de responsabilidade do proprietário da unidade, e não do síndico ou administrador do condomínio.
Proprietário da unidade
As responsabilidades do proprietário também se dividem em antes, durante e depois da reforma:
Antes da reforma: deve encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.
Durante a reforma: deve diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.
Após a reforma: deve-se atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14037.
Reformas prediais tornam-se cada vez mais cotidianas nas atividades dos engenheiros, principalmente conforme as necessidades e exigências mudam ao longo do tempo.
Por isso, sempre que qualquer alteração nas condições da edificação for realizada, é importante consultar um profissional e avaliar o impacto gerado!
Assim, as obras são executadas com segurança e responsabilidade, evitando-se a ocorrência de manifestações patológicas preocupantes, como corrosão de armaduras e descolamento dos revestimentos.