NBR 16280:2020 – Requisitos para obras de reforma

Reformas e manutenções fazem parte do ciclo de vida de qualquer obra de engenharia. Conforme a edificação percorre sua vida útil, os sistemas que a compõem – pintura, revestimento, hidrossanitário, estrutura e outros – são degradados de maneira contínua, mesmo que a edificação seja utilizada da forma correta. 

Por outro lado, proprietários e usuários podem ter novas demandas estéticas e funcionais da edificação. Inclusão de rampas e banheiros acessíveis, ampliação ou redução de ambientes ou simples alteração do revestimento cerâmico são mudanças que exigem o tratamento adequado.

Assim, o artigo de hoje traz como tema a NBR 16280:2020, que normatiza como reformas devem ser acompanhadas, planejadas e executadas com o devido controle e supervisão, garantindo a segurança e eficiência dos serviços.

Requisitos das obras de reforma

Gestão da reforma

Segundo a NBR 16280:2020, os serviços de reforma devem atender a um plano formal de diretrizes. 

Esse plano deve contemplar:

  • preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação;
  • apresentação de toda e qualquer modificação que altere ou comprometa a segurança da edificação ou do seu entorno e sistemas comuns da edificação para a análise da incorporadora/construtora e do projetista, acompanhada dos documentos de responsabilidades técnicas em prazo legal;
  •  proteção aos usuários das edificações e sua vizinhança de eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de reforma;
  • descrição dos processos de forma clara e objetiva, atendendo aos regulamentos exigíveis para a realização/execução das obras;
  • quando aplicável, o registro e a aprovação nos órgãos competentes exigidos para o projeto e sua execução;
  • previsão de recursos para o planejamento da reforma pelo interessado em realizar a reforma: materiais, técnicos, financeiros e humanos;
  •  garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de manutenção das edificações, após a obra.

Execução da reforma

Além da organização de diretrizes para a gestão da reforma, deve-se atentar aos requisitos de realização de reformas em edificações.

Esses requisitos devem ser apresentados no plano de reforma, elaborado por profissional habilitado, no qual deve ser apresentado a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e encaminhado ao responsável legal da edificação em comunicado formal para ciência antes do início da obra de reforma.

O plano de reforma deve atender às condições a seguir:

  •  atendimento às legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras;
  •  meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a conclusão da obra;
  •  autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos;
  •  apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
  •  escopo dos serviços a serem realizados;
  • identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra;
  • identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis;
  •  entorno da reforma: localização e implicações;
  •  cronograma da reforma;
  •  dados dos envolvidos na realização da reforma: empresas, profissionais e funcionários;
  •  a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente;
  • planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente;
  • estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados;
  • implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.

Quanto às reformas em áreas privativas da edificação que afetem a estrutura, as vedações ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação, essas devem, além  de atender ao exposto acima:

  • ser documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início;
  • Ter todos os sistemas de segurança da edificação em funcionamento ou, se necessário, implementar sistemas alternativos;
  • Não obstruir, mesmo que temporária ou parcialmente, as saídas de emergência da edificação. Caso seja necessário, devem ser criadas rotas de fuga e saídas de emergências compatíveis com a NBR 9077, que devem ser implementadas antes do início da reforma;
  • ao longo da execução implementar controles que validem as condições de cumprimento do cronograma presente no plano de reforma;
  • Em caso de alteração do escopo da reforma, suspender a obra e ter sua documentação submetida à nova análise do profissional habilitado para posterior aprovação por parte do proprietário, possuidor ou responsável legal, permitindo a retomada da obra.

Para as áreas comuns deve-se seguir o exposto acima, sempre buscando seguir o que está disposto no plano de gestão de manutenção da edificação.

Documentação das obras de reforma 

É fundamental que a obra seja realizada segundo o plano de reforma aprovado, além disso, devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis com, no mínimo:

a) identificação da obra de reforma e data;

b) estabelecer a forma de arquivamento dos registros e garantia da sua integridade pelo prazo legal;

c) documentação fornecida em atendimento aos requisitos do plano.

Responsabilidades nas obras de reforma

Além dos requisitos para realização das obras, também é importante destacar o papel dos outros agentes envolvidos nas reformas em edificações, em especial as reformas prediais.

Nas reformas prediais, é comum ocorrer conflitos entre os responsáveis legais da edificação – síndicos ou administradores, por exemplo -, os proprietários das unidades em reformas – no caso de reformas privativas – e os proprietários das outras unidades. Por isso, é importante conhecer as incumbências de cada grupo responsável.

Responsável legal da edificação

Independentemente de a reforma ocorrer nos espaços comuns ou nos espaços privativos da edificação, seu responsável legal tem determinadas obrigações.

Antes do início das obras, o responsável legal deve:

  • Disponibilizar documentação do condomínio: convenção de condomínio e regimento interno;
  • Exigir a atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, se necessário;
  • Receber a documentação e as propostas de reforma com indicação do responsável técnico habilitado;
  • Autorizar entrada de materiais e pessoas contratadas – somente após o atendimento dos requisitos do plano de reforma;
  • Comunicar reformas aprovadas aos demais usuários da edificação

Durante as obras de reforma: tomar as medidas necessárias para evitar riscos à edificação, ao seu entorno e aos seus usuários.

Após as obras de reforma: Receber o termo de encerramento de obras conforme o plano aprovado e o manual atualizado, cancelar as autorizações de entrada de materiais e pessoal e arquivar toda a documentação relevante.

É importante destacar que, caso a obra ocorra em espaço privativo, sua realização é de responsabilidade do proprietário da unidade, e não do síndico ou administrador do condomínio.

Proprietário da unidade

As responsabilidades do proprietário também se dividem em antes, durante e depois da reforma:

Antes da reforma: deve encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.

Durante a reforma: deve diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos.

Após a reforma: deve-se atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme a ABNT NBR 14037.


Reformas prediais tornam-se cada vez mais cotidianas nas atividades dos engenheiros, principalmente conforme as necessidades e exigências mudam ao longo do tempo.

Por isso, sempre que qualquer alteração nas condições da edificação for realizada, é importante consultar um profissional e avaliar o impacto gerado!

Assim, as obras são executadas com segurança e responsabilidade, evitando-se a ocorrência de manifestações patológicas preocupantes, como corrosão de armaduras e descolamento dos revestimentos.

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