Como fazer um estudo de viabilidade econômica

Você pensou em empreender, mas não sabe se é viável ou não? Então, precisa conhecer e entender cada etapa de um estudo de viabilidade e aplicá-las. Assim, você terá maior segurança para investir no seu negócio! 

Um estudo de viabilidade tem como objetivo prever cenários bons e ruins para um investimento, substituindo a intuição pelo raciocínio lógico. Para isso, quanto maior a quantidade de informações prévias sobre o seu negócio, menor a margem de erro do estudo de viabilidade.

Nesse âmbito, o mercado dispõe de múltiplos nichos e a decisão de dar o primeiro passo sempre estará circundada de riscos. Sendo assim, com um bom estudo de viabilidade, você poderá analisar se seu investimento atenderá ao seu nível de risco e se o resultado esperado será compensador.

Neste artigo será abordado o passo a passo necessário à realização de um estudo de viabilidade econômica no mercado imobiliário.

Fluxograma com o passo a passo de estudo de viabilidade no mercado imobiliário.

Etapas de um estudo de viabilidade econômica

1. Estudo de mercado

Partindo de uma ideia geral – como um produto, um imóvel, um serviço – o primeiro passo para o estudo de mercado do seu estudo de viabilidade econômica é compreender o segmento e os aspectos envolvidos, para garantir que o seu produto está adequado à situação – e vice-versa!

Para o mercado imobiliário, o problema a ser resolvido parece simples – atender uma demanda habitacional. Mas é necessário definir uma estratégia de ação, e isso virá do estudo de mercado. Para isso, é necessário abordar 4 aspectos fundamentais:

  • Público-alvo
  • Concorrência
  • Oferta
  • Demanda

Em relação ao público-alvo, o objetivo da pesquisa de mercado é responder algumas perguntas como:

  • Quem pode comprar meu imóvel?
  • Quanto meu público pode gastar?
  • Quanto meu público está disposto a gastar?
  • Há canais de financiamento disponíveis para meu público?
  • O que meu público espera de um imóvel?
  • Onde meu público se informa?

As respostas podem ser obtidas através de entrevistas diretas, mas muitas vezes isso torna-se inviável. Por isso, é importante estar atento às pesquisas divulgadas por fontes de boa reputação, como IBGE.

No mercado imobiliário sempre haverá concorrência, e isso afeta diretamente a viabilidade econômica do empreendimento. Esses concorrentes podem ser tanto empreendimentos já existentes quanto aqueles em construção. Em ambos os casos, informações sobre a tipologia do empreendimento, os preços e os sucessos de vendas são alguns fatores essenciais para a análise de mercado.

Por fim, conhecer a oferta e a demanda é uma das análises mais complexas de um estudo de mercado, mas é, sem dúvidas, a que pode render os maiores frutos para a análise de viabilidade econômica. A oferta atual pode ser observada com mais facilidade: o estudo da concorrência já fornece uma boa ideia do cenário atual. A oferta futura já exige uma análise mais profunda, envolvendo o crescimento do mercado.

A demanda atual e demanda futura podem ser difíceis de obter diretamente, mas no setor imobiliário é frequente correlacionar demanda ao crescimento populacional – obviamente, quanto maior o número de pessoas, maior a necessidade de habitações. O desenvolvimento econômico também é outro fator analisado. Por isso, para um bom estudo de viabilidade econômica é importante estar atento às notícias e aos acontecimentos, assim como publicações do setor.

2. Definição do produto

Através dos resultados do estudo de mercado é possível ter uma noção do que seu futuro cliente deseja ter em seu produto e, com essas informações, definir as áreas privativas (área construída, quantidade de cômodos, o padrão de acabamento etc) e as comuns.

É importante lembrar que os empreendimentos imobiliários devem observar o Plano Diretor do município e seu Código de Obras. Essas diretrizes podem impactar a definição do produto (limitação de área construída, número de pavimentos etc). Portanto, não devem ser ignoradas no estudo de viabilidade econômica.  

Para facilitar a visualização do produto e auxiliar nos próximos passos, na etapa do estudo de viabilidade, é aconselhável a construção do estudo de massa do seu produto.

O estudo de massa é um esboço de como será seu empreendimento, mostrando as delimitações das áreas privativas (lotes, apartamentos, garagens), os equipamentos de uso comum (área de lazer, vias, administração etc) e as áreas verdes. Com ele montado, é possível realizar a identificação dos custos, das receitas e das adequações necessárias às localizações disponíveis para o seu empreendimento.

3. Escolha do local

Essa escolha tem como objetivo principal localizar um terreno do qual se possa obter o maior retorno financeiro para o seu empreendimento.

Nesse contexto, existem dois tipos de localização: macrolocalização e microlocalização.

A macrolocalização consiste em país, estado, cidade e até bairro. Para esse tipo, deve-se considerar vários fatores no seu estudo de viabilidade, como:

  • Volume e capacidade de produção;
  • Disponibilidade de recursos (mão de obra qualificada, insumos, combustível);
  • Localização de fornecedores;
  • Custos com transporte;
  • Transportabilidade e grau de consumo de matérias-primas;
  • Localização do mercado consumidor;
  • Aspectos naturais (clima, topografia, relevo);
  • Aspectos sociais (cultura, escolaridade, políticas públicas);
  • Aspectos ambientais (restrições e incentivos): impactos ambientais na implantação, operação e desmobilização;
  • Estrutura da cadeia produtiva (clusters, arranjo produtivo local (APL), polos industriais, consórcio modular);
  • Incentivos fiscais, econômicos, financeiros;
  • Desestímulos: atitude sindical, riscos naturais ou sociais, restrições à movimentação de capital, câmbio variável, falta de políticas governamentais, burocracia, grau de corrupção.

A microlocalização, por sua vez, é representada pela rua e alguns dos fatores significativos para a localização das instalações são:

  • Área demandada (atual e futura);
  • Custo do terreno;
  • Características do solo e do subsolo;
  • Infraestrutura disponível, tanto em termos de qualidade quanto de quantidade (água tratada, esgoto, energia, comunicação);
  • Infraestrutura de transporte (vias de acesso e estacionamento);
  • Sentido de fluxo de clientes.

Com a localização do terreno definida e seu respectivo estudo de massa, é possível determinar uma previsão da receita total do empreendimento, que é a próxima etapa do seu estudo de viabilidade. 

4. Receitas

Primeiramente, para a definição das receitas no estudo de viabilidade, utilizam-se as informações adquiridas sobre os preços de empreendimentos similares na região escolhida e sobre a capacidade financeira dos possíveis compradores. Assim, pode-se definir o preço das unidades a serem vendidas. 

É importante lembrar que em um empreendimento imobiliário as unidades não possuem o mesmo preço, devido a fatores de posição (andar, incidência solar, proximidade com as áreas comuns). Porém, para o estudo de viabilidade é mais prático a utilização do preço médio das unidades.

Em seguida, é necessário a criação de alguns cenários para a velocidade de vendas das unidades. Alguns desses cenários podem ser retirados de situações ocorridas nos empreendimentos da região. Em geral, utilizam-se três cenários para constituir o estudo de viabilidade econômica: o conservador, o intermediário e o otimista

Por exemplo, utilizando um cenário onde 20% das unidades são vendidas no momento do lançamento, 60% durante a construção, 10% na entrega e o restante após a entrega. Podem-se criar outros mais otimistas ou conservadores, que devem ser contextualizados com base nas projeções econômicas para o mercado imobiliário e para o seu público-alvo.

Além disso, como sabemos, em geral, as vendas de ativos imobiliários dificilmente ocorrem à vista. Portanto, o pagamento é dividido entre o financiamento realizado pelo cliente e o valor pago diretamente por ele através dos sinais, balões etc. Essas condições também devem ser previstas e podem fazer toda a diferença no fluxo de caixa do seu estudo de viabilidade econômica.

5. Custos

Os custos dizem respeito a todas despesas e gastos para implantação, operação e manutenção do empreendimento. Esses custos podem ser fixos ou variáveis, sendo que estes variam com o volume produzido, e todos devem ser considerados no seu estudo de viabilidade econômica.

Custos fixos

  • Na implantação: terrenos, edificações, projetos, equipamentos, móveis, instalações, despesas com implantação (possível demolição, limpeza do terreno, despesas legais e licenças, anuência prévia etc) e veículos. 
  • Na operação e manutenção: depreciação, seguros, mão de obra indireta, encargos sociais, honorários, juros, aluguéis, impostos não recuperáveis, estoques intermediários e de produtos acabados, marketing, pesquisa e inovação.

Custos variáveis

  • Mão de obra direta, encargos, água e energia para produção, matéria-prima, transporte, comissões sobre vendas, impostos recuperáveis e financiamento de vendas.

A distribuição desses custos depende de como o empreendedor fará as negociações de aquisição e contratação, podendo os valores serem pagos de imediato (à vista), através de financiamento ou de troca de serviços. O pagamento do terreno, por exemplo, pode ser realizado por meio de troca em unidades habitacionais, as quais serão entregues no fim da construção.

Desse modo, é fundamental ter um planejamento estratégico de como serão pagos todos esses valores. Poderá fazer toda diferença no resultado do seu estudo de viabilidade e no sucesso do seu negócio!

No estudo de viabilidade econômica não será possível ter todos os custos detalhados pois, se assim fosse, já seria a etapa de orçamentação. No entanto, é interessante utilizar índices setoriais para o tipo de empreendimento em questão e histórico da empresa, se existente. 

Outra alternativa é utilizar o Custo Unitário Básico (CUB) por área construída, com base em projetos-padrão, de acordo com o produto do seu estudo de viabilidade. A conversão das áreas deverá ser feita conforme a NBR 12721:2006 –  Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios.

6. Financiamento

Para uma ideia sair do papel precisa-se de investimento, tanto pessoal quanto financeiro. No estudo de viabilidade deve-se considerar a estratégia da empresa: se os recursos financeiros para a construção do empreendimento serão próprios ou de terceiros (principalmente financiamentos).

Em se tratando dos financiamentos, existem algumas condições necessárias para sua realização. São elas:

  • as garantias: reais (hipoteca, caução, penhor, warrant); bens integráveis ou evolutivos; e recebíveis (duplicatas, notas promissórias, cheques pré-datados, cessões de direitos e de marcas);
  • a parcela de recursos próprios (em geral, os bancos só financiam uma determinada porcentagem do valor total desejado);
  • demonstração de viabilidade do empreendimento;
  • capacidade de pagamento.

Outro aspecto importante são os custos associados ao financiamento: taxa de abertura de crédito, juros (são diretamente proporcionais ao risco), correção monetária, seguro, taxa de avaliação técnica e avaliação das garantias.

Para a seleção da fonte de financiamento adequada, deve-se atentar para a fonte com menor taxa efetiva de juros (taxa interna de retorno a valor presente). No Brasil, há poucas fontes de financiamento disponíveis – Banco do Nordeste (BNB), Banco do Brasil (BB), Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), Caixa Econômica Federal e bancos privados.

Quanto aos financiamentos imobiliários, eles são de longo prazo (até 30 anos). E os canais de recursos disponíveis são Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Fundo de Investimento Imobiliário (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) etc.

7. Fluxo de caixa

Certamente você já deve ter visto – ou pelo menos ouvido falar – nas enormes planilhas de diagramas físico-financeiro, detalhando como cada serviço foi realizado e como o dinheiro entra ou sai ao longo da construção, às vezes em escala diária.

Não é bem isso que queremos aqui.

Fluxo de caixa para estudo de viabilidade econômica é uma visão mais macro do empreendimento imobiliário e, de certa forma, é o resultado mais imediato do seu estudo!

De acordo com o SEBRAE, o fluxo de caixa é uma maneira de apurar o saldo disponível, registrando todas as entradas e saídas, pagamentos, juros e financiamentos que estão relacionados ao seu empreendimento

Como ainda é um estudo de viabilidade, não é necessário aplicar o rigor de um orçamento. Os valores investigados nas etapas de custos e receitas são suficientes para a elaboração de fluxos de caixa relativamente confiáveis para a análise dos cenários que tenham sido escolhidos.

Assim, como pode ser visto na figura logo a seguir, o principal ponto positivo de um fluxo de caixa é ver os momentos mais críticos do empreendimento – quando o saldo estará no mínimo e quando ele passa de negativo a positivo!

Fluxo de caixa de um empreendimento imobiliário ao longo dos meses, considerando quatro cenários.

Estudos de viabilidade econômica na engenharia podem se tornar bastante complexos, assim, é de se esperar que o fluxo de caixa também traga essa complexidade. Porém, para não se perder, é importante sempre se organizar, usando ferramentas como o Excel para elaborar o seu estudo de viabilidade.

Para construir o fluxo de caixa corretamente, é importante considerar, além das receitas e despesas brutas mensais (ou semestrais, anuais etc), o custo do dinheiro. Esse é um valor de grande impacto que incide sobre o dinheiro que o empreendimento está devendo, seja aos investidores quanto aos bancos.

Em relação ao dinheiro investido, seus “juros” são dados pela Taxa Mínima de Atratividade (TMA), que é o valor mínimo a ser pago aos investidores para tornar o empreendimento financeiramente atraente. Para efeitos de comparação, é comum utilizar a taxa de CDI.

Em dezembro de 2019, a taxa de CDI foi 0,37%, enquanto a poupança rendeu 0,25%. Que percentual seria aceitável como a sua TMA? É pra isso que serve o fluxo de caixa do seu  estudo de viabilidade: será que o empreendimento trará os resultados esperados?

Considerando tanto os investidores particulares quanto os bancos, os juros funcionam como um cartão de crédito: enquanto a dívida não é quitada, a bola de neve apenas aumenta, e isso pode definir se o seu empreendimento será um sucesso ou um fracasso.

8. Indicadores

Alguns indicadores são analisados no estudo de viabilidade e servem para decidir se o investimento é viável ou não.

  • Valor presente líquido (VPL) – representa o saldo final do fluxo de caixa esperado em valores monetários atuais (se almejamos lucro, a viabilidade se dará apenas com VPL > 0 ;
  • Taxa interna de retorno (TIR) –  representa a taxa de desconto que um fluxo de caixa deve ter para que seu VPL iguale-se a zero (pretende-se que seja maior que a TMA);
  • Pay-back – mês onde o fluxo de caixa passa de valores negativos para positivos até o final do horizonte de projeto.

9. Análise de resultados

Essa análise final destina-se a concluir se o projeto de empreendimento tem viabilidade ou não, fundamentando a decisão do empreendedor. Esse é o melhor momento para tomar a decisão, visto que ainda não se gastou com projetos aprofundados e construção. Logo, não são desperdiçados muitos recursos caso não se queira levar adiante a implantação do projeto.

Para a realização da análise dos resultados do estudo de viabilidade consideram-se critérios:

  • econômicos – envolve a disponibilidade de recursos próprios e/ou de terceiros, além da necessidade de fluxo de caixa (espelho do projeto);
  • financeiros – considera a análise do ponto de equilíbrio (receita igual ao custo total), lucro total ou VPL, rentabilidade total (razão entre lucro e valor do investimento total), rentabilidade sem capital próprio (razão entre lucro e valor do capital próprio investido), pay-back, TIR;
  • sociais – essencial quando o empreendimento envolve o emprego de recursos públicos, avaliado com base em critérios mensuráveis (valor agregado pelo produto, produtividade da mão de obra, número de empregos diretos e indiretos) e não mensuráveis (incentivos à educação e à cultura, lazer, saúde, transporte etc).

O empreendedor pode optar também pela comparação com outras alternativas do mesmo negócio ou até mesmo de outros negócios, mantendo os mesmos parâmetros de análise.

A partir dessa decisão, o custo de desistir começa a aumentar consideravelmente, tendo em vista, inicialmente, os custos com projetos e, em seguida, com a própria obra.

Para ler mais!

BAUERMANN, B. G. Estudo de Viabilidade Econômica na Construção Civil: análise de risco utilizando o método de Monte Carlo. Porto Alegre, 2014. Trabalho de Conclusão de Curso (Departamento de Engenharia Civil) – Escola de Engenharia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2014.

CUB/m² | CBIC 

Elaboração de orçamento no ORSE

Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira – Análise de Viabilidade Econômica e Financeira

O que é o fluxo de caixa e como aplicá-lo no seu negócio

O que é CDI e como ele pode afetar o seu dinheiro

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